Extrasul de carte funciară este una dintre primele solicitări pe care le face banca atunci când cineva vrea să ia un credit ipotecar, iar motivul este mult mai profund decât simpla verificare a unor date. Documentul reflectă trecutul, prezentul și potențialele riscuri ale imobilului care urmează să fie ipotecat, iar instituția financiară nu poate merge mai departe fără să se asigure că totul este în regulă.
Evaluarea creditului nu se limitează la veniturile solicitantului, ci include și analiza garanției, pentru că imobilul devine elementul central care acoperă eventualele riscuri de neplată.
Banca trebuie să vadă exact ce se întâmplă cu proprietatea: cine este proprietarul real, dacă imobilul este liber de sarcini, dacă există ipoteci active, litigii, drepturi de uz sau servitute, promisiuni de vânzare sau orice alte înscrieri care pot afecta dreptul de proprietate. În plus, extrasul confirmă dacă imobilul poate fi vândut, cumpărat sau ipotecat, fără a încălca drepturile altor persoane.
Orice element incert, oricât de mic, poate bloca întreg procesul de creditare. Verificările sunt obligatorii, pentru că banca trebuie să se protejeze, dar și pentru a se asigura că viitorul proprietar nu cumpără un imobil cu probleme ascunse. Astfel, extrasul devine un filtru de siguranță pentru toate părțile implicate.
De ce este extrasul de carte funciară atât de important pentru bancă?
Banca analizează extrasul de carte funciară pentru a verifica dacă imobilul poate fi folosit ca garanție reală, fără riscuri juridice. Fiecare informație din document poate influența decizia finală, uneori chiar și detalii care par minore la prima vedere.
Instituția financiară verifică în primul rând dreptul de proprietate. Trebuie să fie clar cine deține imobilul și cu ce titlu. Dacă există coproprietari sau moștenitori, toți trebuie să fie implicați în proces. Dacă există o eroare pe nume, adresă sau suprafață, banca nu poate merge mai departe până la corectarea situației.
Un alt element critic este secțiunea „B: Proprietari și dezmembrăminte”, unde pot apărea:
- drepturi de uz sau abitație;
- servituți care limitează folosirea imobilului;
- drepturi de superficie sau dezlipiri.
Aceste înscrieri pot reduce valoarea proprietății sau o pot face neeligibilă drept garanție.
În plus, extrasul dezvăluie și eventualele ipoteci active. Dacă imobilul este deja ipotecat în favoarea altei bănci, procedura de creditare devine mai complexă. Pot exista situații în care banca refuză creditul dacă garanția este prea încărcată.
Cum folosește banca extrasul în analiza riscului de credit?
Pentru bancă, extrasul de carte funciară este o „radiografie” juridică a imobilului. Instituția îl integrează în întreg procesul de analiză a riscului, în paralel cu evaluarea proprietății și analiza situației financiare a clientului. Toate aceste etape trebuie să fie coerente și să ofere o imagine completă.
Primul rol al extrasului este acela de a confirma eligibilitatea imobilului pentru ipotecare. Dacă documentul arată sarcini vechi, litigii sau interdicții de înstrăinare, banca nu poate accepta proprietatea ca garanție. Aceasta nu este o preferință, ci o obligație legală și internă.
Extrasul este verificat și pentru a confirma concordanța cu raportul de evaluare. Dacă în evaluare apar două anexe, dar în cartea funciară este înscrisă doar una, banca cere clarificări. Orice diferență între acte poate duce la întârzieri.
Instituția financiară se uită apoi la riscul de executare. În eventualitatea în care creditul nu mai este plătit, banca trebuie să fie sigură că poate executa imobilul fără piedici juridice. Fără extras, acest scenariu nu poate fi analizat corect.
Pentru client, acest proces poate părea strict sau complicat, dar în realitate este și o protecție pentru el. Extrasul îl ajută să evite surprizele neplăcute după cumpărarea proprietății.
Ce tip de extras solicită banca și de ce este necesar unul recent?
Băncile solicită de obicei un extras de carte funciară pentru informare, eliberat online sau la ghișeu, și un extras de autentificare, comandat prin notar în etapa finală. Cele două documente au roluri diferite și nu pot fi folosite interschimbabil.
Extrasul pentru informare este primul pas. Este folosit pentru analiza internă, pentru verificarea informațiilor și pentru pregătirea dosarului de credit. Acest document arată situația actuală a imobilului, dar nu oferă o rezervare juridică.
Extrasul de autentificare, emis prin notar, este obligatoriu în momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare și al ipotecii. Acesta blochează timp de câteva zile orice altă înscriere asupra imobilului, astfel încât banca și cumpărătorul sunt protejați împotriva unor eventuale modificări între timp.
Motivul pentru care banca solicită un extras recent este simplu:
- cineva ar putea înscrie o ipotecă nouă;
- ar putea apărea un sechestru sau un litigiu;
- proprietarul ar putea face modificări în cartea funciară care afectează dreptul de vânzare.
În multe cazuri, băncile acceptă doar extrase emise în ultimele 10–30 de zile. Practica diferă, dar logica este aceeași: garanția trebuie să fie verificată în forma ei actuală, nu în cea de acum câteva luni.
Ce probleme poate descoperi banca în extrasul de carte funciară?
Extrasul este uneori singurul document care scoate la iveală situații ascunse sau neașteptate. Multe tranzacții se blochează tocmai pentru că banca identifică elemente care pot afecta ipotecarea.
Cele mai frecvente probleme includ:
- Ipoteci vechi ne radiate, chiar dacă creditul a fost achitat.
- Interdicții de vânzare sau ipotecare, uneori provenite din donații sau partaje.
- Litigii pe rol, înscrise în cartea funciară.
- Sechestre sau popriri asupra imobilului.
- Diferențe între suprafața reală și cea înscrisă în CF.
- Lipsa intabulării pentru extinderi, mansarde, anexe.
- Coproprietari care nu pot fi contactați sau moșteniri nedefinitivate.
Când banca descoperă astfel de situații, solicită clarificări, acte suplimentare sau radierea anumitor înscrieri. Dacă proprietarul nu poate remedia problema, dosarul se poate respinge.
Pentru cumpărător, aceste verificări sunt importante. Extrasul îl ajută să evite o achiziție riscantă și îi oferă siguranța că nu va intra într-un proces complicat după semnarea contractului.
Un pas important pentru o tranzacție sigură
Extrasul de carte funciară nu este doar o cerință birocratică, ci un instrument important care protejează atât banca, cât și viitorul proprietar. Documentul confirmă că imobilul este sigur, liber de probleme și potrivit ca garanție pentru credit. Un cumpărător informat știe că extrasul nu trebuie privit ca un obstacol, ci ca un filtru care îl ajută să evite riscurile.
O decizie financiară de asemenea amploare merită toată atenția, iar transparența juridică este foarte importantă. De aceea, este util ca orice persoană interesată de un credit ipotecar să verifice extrasul încă dinainte de a depune dosarul. Iar atunci când apar neclarități, consultarea unui notar, avocat sau broker de credite poate face diferența între o tranzacție reușită și una plină de complicații.
Dacă te pregătești să cumperi o locuință prin credit, informează-te corect, verifică documentele și nu ezita să ceri sprijinul specialiștilor. Procesul devine mult mai simplu atunci când știi exact ce ai de făcut și când ai alături oameni care pot interpreta corect fiecare detaliu juridic.